PENDAFTARAN TANAH

Di Susun Untuk Memenuhi Salah Satu Tugas

Mata Kuliah : Hukum Agraria

Di Susun Oleh :

Ina Safitri                                                       10009057

Vella Rizki Eka Saputri                                10009071

Erwinda Hestien Yuliningtias                      10009063

Rini Ismanan                                                 10009073

PENDIDIKAN PANCASILA DAN KEWARGANEGARAAN

FAKULTAS KEGURUAN DAN ILMU PENDIDIKAN

UNIVERSITAS AHMAD DAHLAN

YOGYAKARTA

2012/2013

PENDAFTARAN TANAH

A.    Pengertian Pendaftaran Tanah

1.      Pengertian

Pendaftaran tanah adalah suatu kegiatan administrasi yang dilakukan pemilik terhadap hak atas tanah, baik dalam pemindahan hak ataupun pemberian dan pengakuan hak baru, kegiatan pendaftaran tersebut memberikan suatu kejelasan status terhadap tanah. Dalam Pasal 1 PP No. 24 tahun 1997 disebutkan pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

Pendaftaran tanah dapat dilakukan melalui pendaftaran tanah secara sistematis dan sporadis yaitu kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua bidang tanah di suatu wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan, baik tanah dipunyai dengan suatu hak atas tanah maupun tanah negara. Yang dimaksud dengan suatu hak adalah hak atas tanah menurut hukum adat dan hak atas tanah menurut UUPA.

Dari pengertian pendaftraran tanah tersebut di atas dapat diuraikan unsure-unsurnya sebagai berikut : 

a.       Adanya serangkaian kegiatan 

b.      Dilakukan oleh pemerintah

c.       Secara terus menerus, berkesinambungan 

d.      Secara teratur

e.       Bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun 

f.       Pemberian surat tanda bukti hak 

g.      Hak-hak tertentu yang membebaninya

2.      Objek Pendaftaran Tanah

Menurut Pasal 9 PP No. 24 Tahun 1997, objek pendaftaran tanah adalah sebagai berikut: 

a.       Hak Milik (Pasal 20 ayat 1UUPA)

b.      Hak Guna Usaha (Pasal 28 ayat 1 UUPA)

c.       Hak Guna Bangunan (Pasal 35 ayat 1 dan ayat 2 UUPA) 

d.      Hak Pakai (Pasal 41 ayat 1 UUPA)

e.       Tanah Hak Pengelolaan

f.       Tanah Wakaf

g.      Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun 

h.      Hak Tanggungan (UU No. 4 Tahun 1996)

i.        Tanah Negara

3.      Landasan Hukum Pendaftaran Tanah

Dengan keluarnya Undang-Undang Pokok Agraria, maka dualisme hak-hak atas tanah dihapuskan, dalam memori penjelasan dari UUPA dinyatakan bahwa untuk pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud Pasal 19 UUPA, yang ditujukan kepada pemerintah agar melaksanakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Indonesia yang bertujuan untuk menjamin kepastian hukum yang bersifat Recht Kadaster, untuk menuju kearah pemberian kepastian hak atas tanah telah diatur di dalam Pasal 19 UUPA yang menyebutkan :

1)      Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.

2)      Kegiatan Pendaftaran Tanah 

Menurut Pasal 19 ayat (2) UUPA, kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan oleh pemerintah, meliputi : 

a.       Pengukuran, perpetaan, dan pembukaan

b.      Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut

c.       Pemberian tanda surat bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat

Kegiatan pendaftaran tanah dalam Pasal 19 ayat (2) UUPA dijabarkan lebih lanjut dalam PP No. 24 Tahun 1997, yaitu : 

a)      Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali

Dilaksanaan melalui : 

a.       Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan (Pasal 1 angka 10 PP No. 24 Tahun 1997).

b.      Pendaftaran tanah secara sporadic adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa objekpendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau missal (Pasal 1 angka 11 PP No. 24 Tahun 1997)

b)      Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah (bijhouding atau maintenance)
Kegiatan ini merupakan kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian (Pasal 1 angka 12 PP No. 24 Tahun 1997).

3)      Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan negara dan masyarakat, keperluan lalu lintas sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraannya menurut pertimbangan Menteri Agraria.

4)      Dalam Peraturan Pemerintah diatas biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termasuk dalam ayat 1 diatas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.

Kalau di atas ditujukan kepada pemerintah, sebaliknya pendaftaran yang dimaksud Pasal 23, Pasal 32 dan Pasal 38 UUPA ditujukan kepada para pemegang hak, agar menjadikan kepastian hukum bagi mereka dalam arti untuk kepentingan hukum bagi mereka sendiri, di dalam Pasal tersebut dijelaskan :

Pasal 23 UUPA :

Ayat 1 : Hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19.

Ayat 2 : Pendaftaran termasuk dalam ayat 2 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut.

Pasal 32 UUPA :

Ayat 1 : Hak guna usaha, termasuk syarat-syarat pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan penghapusan hak tersebut, harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam

Pasal 19.

Ayat 2 : Pendaftaran termasuk dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai peralihan serta hapusnya hak guna usaha, kecuali dalam hak-hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir.

Pasal 38 UUPA :

Ayat 1 : Hak guna bangunan, termasuk syarat-syarat pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan hapusnya dak tersebut harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19.

Ayat 2 : Pendaftaran termaksud dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak guna bangunan serta sahnya peralihan tersebut, kecuali dalam hal hak itu hapus karena jangka waktunya berakhirnya.

Dari ketentuan pasal-pasal di atas dapatlah disimpulkan bahwa pendaftaran yang dilakukan oleh pemegang hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan adalah merupakan alat pembuktian yang kuat serta untuk sahnya setiap peralihan, pembebanan dan hapusnya hak-hak tersebut.

5)      Sertifikat sebagai tanda bukti hak 

Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kalinya menghasilkan surat tanda bukti hak, yang berupa sertifikat. Pengertian sertifikat menurut pasal 1 angka 20 PP No. 24 Tahun 1997 adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.

B.     Asas dan Tujuan Pendaftaran Tanah

Asas-asas Pendaftaran Tanah

Dalam Pasal 2 PP No. 24 Tahun 1997 dinyatakan bahwa pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas : 

1)      Asas Sederhana

Asas ini dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapt dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah.

2)      Asas Aman 

Asas ini dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hokum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri. 

3)      Asas Terjangkau 

Asas ini dimaksudkkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah. 

4)      Asas Mutakhir

Asas ini dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan datanya..

5)      Asas Terbuka

Asas ini dimaksudkan agar masyarakat dapat mengetahui atau memperoleh keterangan mengenai data fisik dan data yuridis yang benar setiap saat di kantor pertanahan kabupaten/kota. 

Tujuan Pendaftaran Tanah

Usaha yang menuju kearah kepastian hukum atas tanah tercantum dalam ketentuan-ketentuan dari pasal-pasal yang mengatur tentang pendaftaran tanah, dalam pasal 19 UUPA disebutkan untuk menjamin kepastian hukum dari hak-hak atas tanah, UUPA mengharuskan pemerintah untuk mengadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia yang bersifat ‘Rech Kadaster” artinya yang bertujuan menjamin kepastian hukum, dengan di selenggarakannya pendaftaran tanah, maka pihak-pihak yang bersangkutan dengan mudah dapat mengetahui status hukum daripada tanah tertentu yang dihadapinya, letak, luas dan batas-batasnya, siapa yang empunya dan beban-beban apa yang melekat di atas tanah tersebut.

Menurut para ahli disebutkan tujuan pendaftaran ialah untuk kepastian hak seseorang, disamping untuk pengelakkan suatu sengketa perbatasan dan juga untuk penetapan suatu perpajakan. (A.P. Parlindungan; 1990 : 6).

a.       Kepastian hak seseorang

Maksudnya dengan suatu pendaftaran, maka hak seseorang itu menjadi jelas misalnya apakah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan atau hak- hak lainnya.

b.      Pengelakkan suatu sengketa perbatasan

Apabila sebidang tanah yang dipunyai oleh seseorang sudah didaftar, maka dapat dihindari terjadinya sengketa tentang perbatasannya, karena dengan didaftarnya tanah tersebut, maka telah diketaui berapa luasnya serta batas – batasnya.

c.       Penetapan suatu perpajakan

Dengan diketahuinya berapa luas sebidang tanah, maka berdasarkan hal tersebut dapat ditetapkan besar pajak yang harus dibayar oleh seseorang. Dalam lingkup yang lebih luas dapat dikatakan pendaftaran itu selain memberi informasi mengenai suatu bidang tanah, baik penggunaannya, pemanfaatannya, maupun informasi mengenai untuk apa tanah itu sebaiknya dipergunakan, demikian pula informasi mengenai kemampuan apa yang terkandung di dalamnya dan demikian pula informasi mengenai bangunannya sendiri, harga bangunan dan tanahnya, dan pajak yang ditetapkan.

Untuk memenuhi berbagai kebutuhan seperti tersebut di atas, maka untuk itu UUPA melalui pasal-pasal pendaftaran tanah menyatakan bahwa pendaftaran itu diwajibkan bagi pemegang hak yang bersangkutan.

Berdasarkan Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dijelaskan bahwa tujuan dari pendaftaran tanah tersebut adalah sebagai berikut:

a.       Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.

b.      Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mcngadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.

c.       Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

Di dalam kenyataannya tingkatan-tingkatan dari . pendaftaran tanah tersebut terdiri dari:

a.       Pengukuran Desa demi Desa sebagai suatu himpunan yang terkecil.

b.      Dari peta Desa demi Desa itu akan memperlihatkan bermacam-macam hak atas tanah baik Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Pengelolaan maupun tanah-tanah yang masih dikuasai oleh negara.

c.       Dari peta-peta tersebut akan dapat juga diketahui nomor pendaftaran, nomor buku tanah, nomor surat ukur, nomor pajak, tanda batas dan juga bangunan yang ada di dalamnya.

C.    Sistem Pendaftaran Tanah

Apabila dilihat dari aspek jaminan yang diberikan dengan pemberian Surat-surat Tanda Bukti Hak atas Tanah (Sertifikat Hak atas Tanah) sebagai alat pembuktian, maka Pendaftaran Tanah ini mengenal 2 macam sistem, yaitu;

1.      Sistem Negatif

Pejabat/lembaga Pendaftaran Tanah tidak aktif dalam melakukan Pendaftaran Tanah, melainkan hanya menerima data pertanahan yang diajukan oleh pemilik tanah sehingga pemerintah tidak menjamin kepastian hukum mengenai tanah-tanah yang dimiliki oleh masyarakat. Hal ini pernah terjadi di Indonesia pada jaman Penjajahan Belanda. Contoh negara yang memberlakukan sistem ini adalah Belanda, Perancis, Philipina.

2.      Sistem Positif

Sistem ini memberikan jaminan yang lebih kuat kepada yang memperoleh Hak atas Tanah. Orang-orang yang tercatat pada Daftar Umum/Buku Tanah adalah pemilik tanah yang pasti/mutlak. Sistem ini terjadi pada negara-negara yang sudah maju dimana datanya telah lengkap, dijamin keakurasiannya dan pemerintah bersikap proaktif dan alat buktinya bersifat mutlak. Contoh negara yang memberlakukan sistem ini adalah Jerman, Swiss, Austria, Australia.

Bagaimana sistem yang digunakan Indonesia??? Indonesia menggunakan sistem Negatif bertendensi Positif. Dengan sistem ini, keterangan-keterangan yang ada, apabila ternyata tidak benar, maka dapat diubah dan dibetulkan. Bukti kepemilikan tanah bersifat kuat tetapi tidak mutlak. Sistem ini dianut Indonesia karena hukum pertanahannya masih berdasarkan hukum adat yang bersifat Negatif tetapi data yang dihasilkan akurat (positif). Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia juga dapat disebut Quasi Positif (Positif yang semu). Ciri-ciri Quasi Positif ini, sebagai berikut:

a)      Nama yang tercantum dalam Daftar Buku Tanah adalah pemilik tanah yang benar dan dilindungi hukum. Sertifikat adalah Tanda Bukti Hak yang terkuat, bukanya mutlak.

b)      Setiap proses balik nama, melalui prosedur dan penelitian yang seksama dan memenuhi syarat-syarat keterbukaan.

c)      Setiap Persil batas diukur dan digambar dengan Peta Pendaftaran Tanah dengan skala 1 : 1000, ukuran mana yang memungkinkan untuk dapat dilihat kembali batas persil, apabila di kemudian hari terdapat sengketa batas.

d)     Pemilik tanah yang tercantum dalam sertifikat dan Buku Tanah dapat dicabut melalui proses Keputusan Pengadilan atau di batalkan oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional, apabila terdapat cacat hukum.

e)      Pemerintah tidak menyediakan dana untuk pembayaran ganti rugi pada masyarakat karena kesalahan administrasi Pendaftaran Tanah, melainkan masyarakat sendiri yang merasa dirugikan memalui proses peradilan untuk memperoleh haknya.

D.    Kelemahan Dan Kelebihan Pendaftaran Tanah

No	KELEBIHAN/ KELEMAHAN	PENDAFTARAN AKTA/ NEGATIVE	PENDAFTARAN HAK/ POSITIF
1	Kelebihan	1.      Karakter yang spesifik adalah adanya " akte " sebagai bukti kepemilikan hak atas tanah dan peralihan hak. 2.      Adanya jaminan hukum yang diberikan kepada pihak yang sebenarnya lebih berhak	1.      Karakter spesifik dari sistem pendaftarannya adalah adanya " sertifikat hak atas tanah" yang diterbitkan sebagai tanda bukti dan alat pembuktian hak atas tanah. 2.      Hak kepemilikan atas tanah tercipta atau lahir setelah dilakukan pendaftaran haknya.  3.      Negara memberikan Jaminan penuh bagi pemegang hak atas tanah yang terdaftar terhadap tuntutan pihak manapun ( indefeasible). 4.      Adanya jaminan konpensasi apabila terdapat kesalahan/ kekeliruan prosedur.
2	Kelemahan	1.      Tidak adanya kepastian hukum dan hak bagi pemegang kepemilikan hak atas tanah. 2.      Terhadap akte yang didaftarkan tidak dilakukan pengujian kebenarannya sehingga posisi hukumnya menjadi lemah. 3.      Bahwa akte yang didaftarkan hanyalah referensi waktu bidang tanah didaftarkan	1.      Membutuhkan waktu yang lama dalam rangka penerbitan hak atas tanahnya. ( inventarisasi, penelitian, dan pengumuman ). 2.      Merugikan pihak-pihak atau pemilik yang yang sebenarnya berhak atas tanah tersebut. 3.      Persoalan sengketanya menjadi persoalan administrasi.